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Die ordentliche Kündigung

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1 Die ordentliche Kündigung am Do Apr 24, 2008 5:01 am

Christian

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Wohnraum (§ 573c BGB) (Zurück zur Übersicht)

Die ordentliche Kündigung muss "spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats" dem anderen Teil zugehen (§ 573c Abs. 1 BGB).

Nach dem bis 31.8.2001 geltenden Recht galten für Vermieter und Mieter dieselben Kündigungsfristen, die von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig waren.

Achtung Dreimonatsfrist

Nunmehr gilt für den Mieter unabhängig von der Dauer der Mietzeit eine einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

Für den Vermieter gelten dagegen gestaffelte Kündigungsfristen. Bei Mietverhältnissen mit einer Dauer von bis zu fünf Jahren ist der Kündigungstermin der Ablauf des übernächsten Monats. Nach fünf und acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um jeweils drei Monate. Nach achtjähriger und längerer Dauer hat der Vermieter also eine Kündigungsfrist von neun Monaten einzuhalten.

Für die Berechnung der Kündigungsfrist ist der Zeitpunkt der tatsächlichen Überlassung, nicht der Abschluss des Mietvertrags maßgebend (LG Zwickau, Urteil v. 12.12.1997, 6 S 202/97, WuM 1998,158). Es kommt allerdings nicht darauf an, wann der Mieter die Räume bezogen hat. Maßgeblich ist vielmehr derjenige Zeitpunkt, zu dem der Besitz vom Vermieter auf den Mieter übertragen worden ist. Unerheblich ist auch, wenn Vermieter und Mieter nach Ablauf bestimmter Zeitabschnitte jeweils neue Mietverträge schließen (LG Düsseldorf, WuM 1973, 189; a.A. Voelskow-Münchener Kommentar § 565 BGB Rdn. 13) oder wenn später zusätzliche Räume hinzugemietet werden (Weimar in: WuM 1969, 36) bzw. die Wohnung verkleinert wird. Auch ein Eigentümerwechsel hat keinen Einfluss auf die Berechnung der Kündigungsfrist, was sich bereits aus § 566 Abs. 1 BGB ergibt. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter mit dem Erwerber einen neuen Mietvertrag abschließt (LG Stade, Urteil v. 24.2.1987, 3 S 255/86, DWW 1987, 233). Gleiches gilt für einen Vermieterwechsel, etwa nach Beendigung eines Zwischenmietverhältnisses i. S. von § 565 BGB. Ein Personenwechsel auf Seiten des Mieters ist dann unbeachtlich, wenn die Identität des Mietverhältnisses gewahrt bleibt; so z. B. beim gesetzlichen Eintritt eines Familienangehörigen oder des Ehegatten nach § 563 BGB.

§ 573c Abs. 2 BGB bestimmt, dass bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB), eine kürzere Frist vereinbart werden kann.

§ 573c Abs. 3 BGB regelt die Kündigungsfristen für möblierten Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung i. S. v. § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Diese Mietverhältnisse können spätestens am Fünfzehnten eines Monats zum Ablauf dieses Monats gekündigt werden.

Hinweis Verschlechterungsverbot

Von den gesetzlichen Kündigungsfristen nach Abs. 1 oder Abs. 3 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden (§ 573c Abs. 4 BGB).

Es gelten folgende Grundsätze:

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Vertragsschluss nach dem 31.8.2001
Eine zum Nachteil des Mieters von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung liegt vor, wenn vereinbart ist, dass er im Fall einer Kündigung eine längere als eine dreimonatige Frist beachten muss. Eine Verkürzung dieser Frist ist möglich. Unwirksam ist eine Vereinbarung, wonach der Vermieter mit kürzeren Fristen kündigen kann, als sie in § 573c Abs. 1 S. 1 und 2 BGB vorgesehen ist. Die Vereinbarung längerer Fristen für die Vermieterkündigung ist möglich. Eine Vereinbarung, wonach für beide Teile kürzere als die gesetzlichen Fristen gelten sollen, wird überwiegend als teilunwirksam erachtet: Für den Mieter gelten in einem solchen Fall die für ihn günstigen vertraglichen Fristen, während der Vermieter an die gesetzlichen Fristen gebunden bleibt Für eine Vereinbarung, wonach für beide Teile eine längere als die gesetzliche Kündigungsfrist gelten soll, gilt dasselbe. Der Mieter kann stets mit Dreimonatsfrist kündigen. Der Vermieter ist an die längere vertragliche Frist gebunden. Unwirksam ist die Vereinbarung abweichender Kündigungstage und Kündigungstermine (Schmidt-Futterer/Blank § 573c BGB Rdn. 23). Deshalb kann nicht vereinbart werden, dass die Kündigung nur zum Schluss bestimmter Kalendermonate zulässig sein soll (Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, Rdn. 776). Ebenso verstößt die in der Praxis häufige Vereinbarung, wonach sich ein Mietverhältnis jeweils um ein weiteres Jahr verlängert, falls es nicht gekündigt wird, gegen § 573c Abs. 4 BGB. Nach der Vertragsregelung kann - abweichend von der gesetzlichen Regelung - nämlich nicht zu jedem beliebigen Termin, sondern nur zur den Terminen gekündigt werden, die dem Vertragsbeginn entsprechen.
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Gesetzgebung: Neue Kündigungsfristen für Altmietverträge
In einigen Mietvertragsformularen ist eine Klausel enthalten, in der die früher maßgebenden, nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelten Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben sind. Ist das Mietverhältnis unter Verwendung eines solchen Vertragsformulars vor dem 1.9.2001 abgeschlossen worden, so waren nach der Rechtsprechung des BGH für die Kündigung durch den Mieter diese Fristen zu beachten. Diese Rechtslage hat sich mit Wirkung vom 1.6.2005 geändert.
Nach § 565 Abs.2 BGB a.F. richtete sich die Frist für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach dessen Dauer. Sie betrug bei Mietverhältnissen bis zu einer Dauer von 5 Jahren 3 Monate. Nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung der Mietsache verlängerte sich die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate. Die gestaffelten Fristen waren von beiden Parteien einzuhalten.
Durch das Mietrechtsreformgesetz wurde die Kündigungsfrist neu geregelt. In § 573 c Abs.1 BGB n.F. ist nunmehr bestimmt, dass der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses stets mit einer Frist von 3 Monaten kündigen kann; der Vermieter hat dagegen nach wie vor gestaffelte Kündigungsfristen einzuhalten.
In § 573 c Abs.4 BGB ist ergänzend geregelt, dass Vereinbarungen unwirksam sind, die zum Nachteil des Vermieters von § 573 c Abs.1 BGB abweichen. Für Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 abgeschlossen wurden gilt die Übergangsregelung des Art.229 § 3 Abs.10 EGBGB. Dort ist folgendes geregelt:
"§ 573 c Abs.4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1.September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind."
In der Praxis existieren zahlreiche Formularmietverträge, in denen der Text des früheren § 565 BGB wiedergegeben ist. Hier stellt sich die Frage, ob der Mieter in diesem Fall die früher maßgebenden gestaffelten Kündigungsfristen zu beachten hat. In der Gesetzesbegründung ist hierzu ausgeführt, dass in der bloßen Wiedergabe des Gesetzestextes keine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Art 229 § 3 Abs.10 EGBGB zu sehen sei. Der BGH hat in mehreren Entscheidungen eine andere Ansicht vertreten (BGH, Urteil v. 18.6.2003, VIII ZR 240/02; Urteil v. 18.6.2003, VIII ZR 324/02; Urteil v. 18.6.2003, VIII ZR 339/02; Urteil v. 18.6.2003, VIII ZR 355/02; Urteil v. 12.11.2003, VIII ZR 31/03; Urteil v. 10.3.2004, VIII ZR 64/03; Urteil v. 10.3.2004, VIII ZR 34/03). Nunmehr hat der Gesetzgeber "nachgebessert". Die Übergangsregelung in Art 229 § 3 Abs.10 EGBBGB hat seit dem 1.6.2005 folgenden Wortlaut:
"§ 573 c Abs.4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1.September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Für Kündigungen, die ab dem 1.Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs.2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der bis zum 1.September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind."
Die neue Regelung hat folgende Auswirkungen:
Die Regelung betrifft nur solche Mietverträge, die den Text des früher maßgeblichen § 565 Abs.2 Sätze 1 und 2 BGB a.F. -also die gestaffelten Kündigungsfristen- im Wortlaut oder sinngemäß wiedergeben. Gelegentlich findet man Altmietverträge, in denen eine längere als die gesetzliche Frist vereinbart ist, z.B.: "Das Mietverhältnis beginnt am...und läuft von da an auf die Dauer von 1 Jahr. Es verlängert sich danach, soweit es nicht 6 Monate vor Ablauf schriftlich gekündigt wird auf unbestimmte Zeit. Die Kündigungsfrist beträgt dann 6 Monate" (OLG Zweibrücken, Rechtsentscheid v. 23.11.1989, 3 W 35/89 RE). Eine vertragliche Verlängerung der Kündigungsfrist war nach früherem Recht möglich; seit dem 1.9.2001 ist eine Vereinbarung, wonach der Mieter eine längere als die gesetzliche Frist einzuhalten hat, unwirksam. In Altverträgen bleibt die Vereinbarung einer längeren Frist aber wirksam.
Wirksam bleibt demnach auch die in Altmietverträgen häufiger anzutreffende Klausel
"Das Mietverhältnis wird für die Dauer eines Jahres abgeschlossen. Es verlängert sich sodann um jeweils ein weiteres Jahr, wenn es nicht gekündigt wird."
Die Klausel hat zur Folge, dass die Kündigungsfrist für beide Teile ein Jahr beträgt. Nach früherem Recht konnte eine Fristverlängerung wirksam vereinbart werden. Nach nunmehrigen Recht wäre eine solche Vereinbarung unwirksam. Für Altmietverträge gilt Art. 229 § 3 Abs.10 Satz 1 EGBGB. Die Vereinbarung bleibt also wirksam. 229 § 3 Abs.10 Satz 2 EGBGB ist nicht anwendbar, weil dort nur der Fall geregelt ist, dass die gestaffelten Kündigungsfristen vereinbart sind.
Ist die gestaffelte Kündigungsfrist durch Individualvertrag vereinbart oder ist die Klausel ausgehandelt, so gilt 229 § 3 Abs.10 Satz 1 EGBGB. Die Vereinbarung bleibt also wirksam. Wohnraummietverträge mit solchen Vereinbarungen dürfte es in der Praxis aber nicht geben.
Die Neuregelung in 229 § 3 Abs.10 Satz 2 EGBGB gilt nur für Kündigungen, die ab dem 1.6.2005 zugehen. Für Kündigungen, die vor diesem Zeitpunkt zugegangen sind, gilt lediglich 229 § 3 Abs.10 Satz 1 EGBGB; die Rechtsprechung des BGH ist bei diesen Kündigungen weiter zu beachten. Der Mieter kann aber nach dem 31.5.2005 erneut kündigen und auf diese Weise eine Fristverkürzung erreichen.


Geschäftsraum (§ 580a BGB) (Zurück zur Übersicht)

Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, oder über im Schiffsregister eingetragene Schiffe ist die ordentliche Kündigung zulässig,

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wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
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wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends;
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wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahres.

Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.

Achtung wichtiger Hinweis zur Berechnung der Fristen

Der Kündigungstag ist der Tag an dem die Kündigung dem Mieter spätestens zugehen muss. Nach der gesetzlichen Regelung (§§ 573 c, 573 d Abs.2, 580 a BGB) ist dies der dritte Werktag eines Monats.

Fällt der dritte Tag eines Monats auf einen Donnerstag, Freitag oder Samstag, so stellen sich zwei Fragen


_________________
MFG

Christian
President von AF24

Alles wird gut, was nicht gut wird, wird besser.
Für alles mögliche bin ich zuständig. Für alles unmöglicher der liebe Gott!
http://www.autofreunde24.de

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